上半年楼市复苏,二手房成交总量已恢复到去年同期水平

上半年楼市复苏,二手房成交总量已恢复到去年同期水平

7月2日,贝壳研究院举办线上媒体会,会上同步发行了2020年楼市半年度系列报告。报告显示,2020上半年,房地产市场分化严重,新房、二手市场已基本复苏,租赁市场旺季遇冷;此外,报告还预测下半年市场仍将有需求补偿性释放,二手市场改善型需求将成为新动力,租赁市场不断向“承租人”市场转变。

二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平

年初新冠疫情开始蔓延时,市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击。但是回过头看,上半年核心城市二手房市场韧性复苏,疫情对房地产的冲击正在逐渐消退。

贝壳研究院数据显示,受疫情影响,上半年链家重点18城成交量在近三年中最低,成交量比去年同期下降8.4%,但比去年下半年小幅增长4.2%,疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,从月度成交走势看,二手房市场成交从3月份开始明显恢复,3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复,重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%,疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

价格方面,疫情之下,2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌,二季度均价随市场修复普遍反弹。

贝壳研究院数据显示,与2019年四季度比,2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个,下跌的城市有3个。北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上,涨幅靠前。房价跌幅较大的城市为武汉,累计跌幅达3.5%。

表:二线城市2020年上半年新房市场成交情况(与去年同期计算排名变化)

66城新房市场成交套数同比下滑16%

对于新房市场而言,贝壳研究院高级分析师潘浩指出,2020年上半年有66个大中城市二季度新房市场成交量接近去年同期,但累计半年成交量仍有一成缺口,市场仍处于逐渐恢复的过程中。

贝壳研究院数据显示,2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16.0%,成交面积累计同比下滑14.0%,疫情稳定之下,新房市场成交量在二季度快速恢复,但同比2019年同期,成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

在疫情冲击下,2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大,其中成交套数累计同比下滑25.9%;成交面积同比下滑25.0%;二线城市成交套数同比下滑16.6%;成交面积同比下滑15.0%;三四线城市成交套数同比下滑10.8%;成交面积同比下滑8.0%。一二线城市受疫情影响较大,但恢复速度更快,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15-16个百分点;三四线城市环比收窄12-13个百分点。

一线城市排名较去年上半年无变化。从累计同比来看,上海二季度累计降速环比较一季度收缩19个百分点,广州累计降速环比收缩16个百分点,北京累计降速环比收缩14%,深圳市场升温速度最快,截至半年度成交面积累计同比仅下降5%。总体看,京沪穗累计同比下降幅度收窄至3成,市场逐步复苏中。

上半年二线城市排名上升幅度最大的为南京,同比去年上半年排名上升5名至第八名。此外成都、苏州、南京、温州、杭州成交面积累计同比均保持涨势,其中杭州、南京2020年上半年成交面积累计增长10%以上,市场复苏较快。总体看,9个排名上涨的城市中,4个为长三角区域城市,可见长三角区域城市在新房市场仍表现出较为积极的上涨意愿。

租赁市场季节性规律被打破,传统旺季“不旺”

与新房及二手房形成对比的是,上半年受到疫情影响,租赁市场的季节性规律遭到打破,传统旺季并不“旺”。

贝壳研究院数据显示,2月份由于疫情严重的原因,重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷入停滞,春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。3月全社会逐步复工复产后,租赁市场逐渐修复,疫情期间积压的租赁需求逐步释放,因此3-5月的租赁交易不断上涨,4月及5月的环比增长率均突破20%。6月北京受到疫情的再次影响,防疫管理等级上调,因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显,近两周交易量呈现迅速下跌,对十八城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%。

此外,今年上半年,新增房源整体挂牌均价偏低,业主的出租预期处于低位。贝壳研究院高级分析师黄卉提到,目前房客源成交周期处于高位,租赁市场向买方市场转变。上半年房源成交周期波动较大,2月及3月房源成交周期超过60天,租赁房源成交困难,4-6月成交周期下降,但相比去年成交周期仍然较长。而客源周期较为稳定,保持在10天左右,相比去年有所延长,租客的租房迫切程度有所下降。

市场分化但潜在需求仍强劲,下半年市场稳中有升

对于下半年市场的预判,贝壳研究院认为,下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧,核心城市供需两旺,更具有持续性。

据贝壳研究院数据显示,链家重点18城带看量仍处于较高位置,代表下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。

在新房市场,市场修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定,需求端也将重新进行资金分配,预计下半年市场不会持续大幅上涨,市场总量也不会大幅下降。

在租赁市场,延迟的租赁需求不断释放,下半年租赁市场供需趋于缓和,业主出租预期持续处于低位,市场不断向“承租人”市场转变,租客将掌握更多主动权和议价空间。